抵押权 第一步：抵押权的核心概念 抵押权是指债权人（抵押权人）为担保其债权的实现，在不转移财产占有的情况下，将债务人或者第三人（抵押人）提供的特定财产作为担保。当债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 简单理解：A向B借钱，A把自己名下的房子（但不交给B居住）作为“押品”担保给B。如果A到期还不上钱，B有权申请法院拍卖这个房子，并优先从拍卖款里拿回自己的钱。 第二步：抵押权的核心特征 从属性 ：抵押权的存在以主债权（如借款合同产生的债权）的存在为前提。主债权无效、消灭或转移，抵押权也随之无效、消灭或转移。不能脱离主债权而独立存在。 不可分性 ：抵押物的全部都担保着债权的全部。即使债权被部分清偿，剩余的抵押物仍然担保着剩余的债权；即使抵押物部分灭失，剩余的部分仍然担保着全部债权。 物上代位性 ：如果抵押物毁损、灭失或者被征收，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。即担保的效力延伸到抵押物的“替代物”上。 不转移占有 ：这是抵押权与质押权最根本的区别。抵押人（债务人）可以继续占有和使用抵押物（如继续住在抵押的房子里，继续使用抵押的机器生产），不影响其使用价值。 第三步：抵押权的设立与生效 抵押合同 ：设立抵押权，当事人（抵押权人和抵押人）应当采用书面形式订立抵押合同。 抵押财产 ：法律允许抵押的财产范围很广，包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器等。法律禁止抵押的财产（如土地所有权、公益设施等）不能设立抵押权。 抵押权生效的关键：登记 不动产抵押权（登记生效主义） ：以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，抵押权自 登记 时设立。不办理抵押登记，抵押权 不成立 。即使签订了抵押合同，债权人也不享有抵押权。 动产抵押权（登记对抗主义） ：以生产设备、车辆等动产抵押的，抵押权自 抵押合同生效时 设立。但是，未经登记，不得对抗善意第三人。意思是，抵押权已经成立，但如果抵押人偷偷把抵押物卖给不知情的第三方，且未登记，债权人就不能向这个第三方主张抵押权。 第四步：抵押权人的权利与义务 主要权利 ： 优先受偿权 ：在债务人不履行债务时，就抵押物的变价款优先于其他普通债权人受偿。 保全权 ：抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。 主要义务 ： 不得滥用抵押权。 在债务人履行债务后，协助办理抵押权注销登记。 第五步：抵押权的实现与消灭 实现方式 ：债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。协议不成，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 消灭原因 ： 主债权消灭（如债务已清偿）。 抵押权实现。 抵押权人放弃抵押权。 法律规定的其他情形（如抵押物灭失且无代位物）。 第六步：特殊类型的抵押权 最高额抵押权 ：为担保未来一定期间内连续发生的债权，预先设定一个最高限额而设立的抵押权。例如，银行给企业一个亿的授信额度，在一年内可以随借随还，就用企业的房产设立一个最高额抵押，担保额度内所有借款。这避免了每笔借款都设立一次抵押的繁琐。 浮动抵押 ：经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押。抵押财产在抵押权实现前是“浮动”的，可以正常出售、投入生产，但一旦发生约定情形（如违约），这些财产就被“确定”下来成为抵押物。