转租 转租是指承租人将租赁物的一部分或者全部，在租赁期内，出租给第三人（次承租人）使用、收益的行为。原租赁合同关系继续存在，同时产生一个新的租赁关系（转租合同）。 第一步：转租的基本概念与类型 转租涉及三方主体：出租人（原房东）、承租人（二房东）、次承租人（租客）。其法律结构是，承租人与出租人之间的原租赁合同不因转租而消灭，承租人再以出租人身份与次承租人订立转租合同。根据承租人是否经出租人同意，转租分为两种基本类型： 合法转租（经同意转租） ：指承租人经出租人同意后进行的转租。同意可以是事先在租赁合同中明确约定，也可以是事后追认。 非法转租（未经同意转租） ：指承租人未征得出租人同意擅自进行的转租。 第二步：合法转租的法律效力 当转租获得出租人同意时，将产生以下主要法律效果： 合同关系有效 ：原租赁合同与转租合同均合法有效。 履行关系 ： 次承租人与承租人之间：依据转租合同，次承租人向承租人支付租金，并遵守合同约定使用租赁物。承租人有义务确保租赁物适于使用。 承租人与出租人之间：原租赁合同关系不变，承租人仍需向出租人履行支付租金等全部合同义务。因次承租人原因造成租赁物损害的，由承租人向出租人承担赔偿责任。 出租人的权利 ：在同意转租的情况下，出租人通常不能直接向次承租人主张租金，除非三方另有明确约定。但若租赁物受到损害，出租人可基于所有权或原租赁合同向承租人索赔。 第三步：非法转租的法律后果与处理 未经出租人同意的转租，将引发复杂的法律问题： 对出租人的效力 ：出租人有权选择行使解除权。根据《民法典》第七百一十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为同意转租。若出租人在法定期间内提出异议并主张解除合同，原租赁合同将被解除。出租人有权直接要求次承租人返还租赁物。 对转租合同的效力 ：尽管转租未经出租人同意，但转租合同本身并非当然无效。只要该合同不具备其他无效情形，它在承租人与次承租人之间是有效的。然而，该合同的履行将受制于出租人是否行使解除权。一旦出租人解除原合同，承租人将无法继续向次承租人提供租赁物，构成对转租合同的违约，需向次承租人承担违约责任。 次承租人的救济 ：次承租人因出租人行使解除权而无法继续使用租赁物的，有权依据转租合同向承租人主张赔偿损失。 第四步：转租中的特殊规则——“次承租人代偿权” 为平衡各方利益，特别是保护善意的次承租人，《民法典》第七百一十九条规定了一项重要规则：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但转租合同对出租人不具有法律约束力的除外（即出租人不同意转租且未追认）。次承租人代为支付的租金和违约金，可以折抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付数额的，可以向承租人追偿。 制度目的 ：此规则旨在维护交易稳定，避免因承租人违约导致出租人解除合同，从而使善意的次承租人蒙受损失。 行使条件 ：次承租人自愿行使，并非法定义务；代偿范围限于欠付的租金和违约金。 总结 转租是租赁关系中复杂但常见的形态，其核心在于是否获得出租人的同意。合法转租下，三方关系稳定，各自依约履行。非法转租则使转租关系处于不确定状态，出租人的解除权是关键变量，而“次承租人代偿权”则为善意次承租人提供了一种重要的救济途径，体现了法律在保护所有权与维护交易安全之间的平衡。