地役权 第一步：基本概念 地役权是指不动产权利人（需役地人）为了自己不动产的便利，按照合同约定，利用他人不动产（供役地）的权利。其核心是“为甲地之利，役乙地之物”。例如，甲的土地被乙的土地包围，无路通行，甲便可与乙设定地役权，以获得在乙的土地上通行的权利。 第二步：核心法律特征 从属性 ：地役权依附于需役地而存在。它不能与需役地的所有权或使用权分离而单独转让或成为其他权利的标的。如果需役地所有权转移，地役权也随之转移。 不可分性 ：地役权服务于需役地的全部，也存在于供役地的全部。即使需役地或供役地被分割，地役权仍然为分割后的各块土地的利益或负担而继续存在。 目的特定性 ：地役权的设立必须有明确的具体目的，如通行、汲水、采光、眺望、禁止排污等。 第三步：设立方式 地役权主要通过合同（地役权合同）方式设立，当事人应当采取书面形式订立合同。地役权自合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人。这意味着，如果供役地转让给不知情的第三方，未登记的地役权人将无法向该第三方主张权利。 第四步：当事人权利义务 需役地人权利 ：按照合同约定的目的和范围使用供役地。 需役地人义务 ：尽量减少对供役地人物权的限制；如果合同有约定，应支付费用。 供役地人权利 ：在不妨碍地役权行使的前提下，可正常使用其土地；可按约定收取费用。 供役地人义务 ：容忍需役地人行使权利，不得进行妨碍地役权行使的行为。 第五步：与相邻关系的区别（关键深化） 这是理解地役权的关键。相邻关系是对不动产权利的最低限度的、法定的必要限制，而地役权是更高程度的、意定的约定利用。 产生依据 ：相邻关系由法律直接规定；地役权由当事人合同约定。 内容程度 ：相邻关系是解决“必需”的基本便利（如必要通行）；地役权是追求“更好”的额外便利（如开辟更宽阔、更便捷的道路）。 是否有偿 ：相邻关系通常是无偿的；地役权可以是有偿的。 登记要求 ：相邻关系依法自动产生；地役权以登记为对抗要件。 第六步：地役权的消灭 地役权因以下原因消灭： 需役地或供役地灭失。 约定的存续期间届满或解除条件成就。 供役地人依法解除合同（如地役权人滥用权利）。 权利混同（需役地和供役地同归一人）。 地役权消灭后，应当及时办理注销登记。