业主的建筑物区分所有权 第一步：概念与构成 业主的建筑物区分所有权是指业主对专有部分享有专有权、对共有部分享有共有权，以及共同管理权相结合的一种特殊所有权形式。其构成包括： 专有权 ：业主对建筑物内独立使用的空间（如住宅、经营性用房）享有的所有权； 共有权 ：业主对专有部分以外的共有部分（如电梯、走廊、外墙、绿地等）享有的共有和共同管理的权利； 共同管理权 ：业主通过业主大会等集体决策机制参与共有部分管理的权利。 第二步：专有权的范围与限制 范围 ：专有部分需具有构造和利用上的独立性（如可单独登记产权），通常以墙壁、地板等围封的空间为界。 限制 ：行使专有权不得损害其他业主权益（如擅自改变房屋承重结构、违法群租），且不得违反公共安全、环境卫生等规定。 第三步：共有权的类型与行使规则 共有部分分为： 法定共有 ：法律明确规定的部分（如基础结构、公共通道）； 约定共有 ：通过业主公约或合同约定的部分（如会所、游泳池）。 行使规则 ：业主需按用途使用共有部分，不得独占或破坏；维修费用由全体业主按份额分担。 第四步：共同管理权的实现方式 业主大会 ：最高决策机构，决定重大事项（如改建共有部分、选聘物业公司）； 业主委员会 ：执行机构，负责日常事务； 表决规则 ：一般事项需专有部分面积占比过半且业主人数过半同意；重大事项（如筹集维修资金）需双重三分之二以上同意。 第五步：特殊规则与纠纷解决 车位、车库归属 ：优先满足业主需要，可通过出售、附赠或出租方式约定归属；占用公共道路的车位属全体业主共有。 维权途径 ：业主可向行政部门投诉、提起民事诉讼（如要求停止侵害、恢复原状），或通过业主大会解聘违规物业公司。 第六步：法律依据与实务要点 核心法条 ：《民法典》第271-287条（物权编第六章）。 实务提示 ：业主需关注管理规约的约定，及时参与业主大会表决；开发商不得通过合同剥夺业主法定共有权。