不动产登记 第一步：基本概念 不动产登记是指经权利人申请，由国家专门机关将不动产权利和其他应当记载的事项依法记载于不动产登记簿的行为。不动产主要包括土地、房屋、林木等定着物。登记的核心功能是公示，即通过法定形式将不动产物权的设立、变更、转让和消灭向社会公开，使其产生法律效力。 第二步：法律性质与效力 不动产登记具有公示效力和公信效力。公示效力指物权变动经登记后，即产生对抗第三人的法律效果；公信效力指即使登记内容与真实权利状态不符，善意第三人基于对登记簿的信赖而进行的交易，法律也保护其取得物权。登记是不动产物权变动的生效要件（如房屋买卖）或对抗要件（如地役权设立），具体由法律规定。 第三步：登记原则 登记活动遵循以下基本原则： 申请原则 ：登记必须基于当事人的申请启动，登记机关不得主动登记。 公示原则 ：登记内容须向社会公开，允许查询。 公信原则 ：保护善意第三人对登记簿的信赖。 形式审查与实质审查结合原则 ：登记机关需审查申请材料的完整性、合法性（形式审查），并在必要时核查真实权利状况（实质审查）。 第四步：登记类型 根据物权变动的形态，登记主要分为： 首次登记 ：对未登记的不动产权利进行的第一次登记（如新建房屋所有权的初次登记）。 变更登记 ：因权利主体（如权利人姓名变更）或客体（如房屋面积变更）变化而进行的登记。 转移登记 ：因物权转让（如买卖、赠与）导致的权利人变更登记。 注销登记 ：因权利消灭（如房屋灭失、抵押权实现）而涂销登记。 更正登记 ：对登记簿记载的错误进行修正。 异议登记 ：利害关系人对登记簿记载的权利提出异议，临时性地阻断登记公信力。 预告登记 ：为保障将来物权实现，对尚未具备本登记条件的请求权（如期房购买权）进行的预先登记。 第五步：登记程序 一般程序包括： 申请 ：由权利人或不动产登记申请人向不动产所在地的登记机构提出书面申请，提交权属证明、登记原因证明等材料。 受理 ：登记机构对申请材料进行初步审查，决定是否受理。 审核 ：登记机构对申请材料的真实性、合法性进行查验，必要时进行实地查看。 登簿 ：审核通过后，将事项记载于不动产登记簿。登记自记载于登记簿时生效。 发证 ：向权利人核发不动产权属证书（如不动产权证书），但证书仅作为权利证明，登记簿的记载才是物权归属的最终依据。 第六步：错误登记救济 若登记错误造成损害，权利人可通过以下途径救济： 更正登记 ：经权利人同意或持生效法律文书，申请更正登记簿。 异议登记 ：在无法立即更正时，可申请异议登记，并在15日内提起诉讼。 国家赔偿 ：因登记机构过错导致错误登记并造成损害的，受害人有权申请国家赔偿。