居住权 基本概念 居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。其核心是为特定自然人设立一个长期、稳定居住他人房屋的权利，而无需取得房屋的所有权。例如，老人可以将自己房屋的所有权过户给子女，同时为自己设立一个终身的居住权，以保障晚年安居。 设立方式与生效要件 居住权的设立，主要有两种方式： 合同设立 ：这是最主要的方式。当事人应当采用书面形式订立居住权合同。合同一般需包含当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法等条款。 遗嘱设立 ：房屋所有权人可以通过订立遗嘱的方式，为他人设立居住权。 根据法律规定， 设立居住权，必须向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 这意味着，仅签订合同或订立遗嘱，居住权并未生效，必须完成不动产登记，权利才正式成立。 主要法律特征 人身专属性 ：居住权是为了满足特定自然人的生活居住需要而设立，因此 不得转让、继承 。设立居住权的住宅 原则上不得出租 ，除非当事人另有约定。 无偿性 ：居住权的设立通常是无偿的，这是其与租赁关系的重要区别。当事人也可以在合同中约定有偿，但无偿是原则，有偿为例外。 用益物权属性 ：居住权是一种物权，一经登记设立，即具有对世效力。即使房屋所有权发生转让（如出售、继承），新的所有权人也必须尊重已经设立的居住权，即“买卖不破居住权”。 期限灵活性 ：居住权合同可以约定期限，也可以约定终身居住。如果没有约定或者约定不明确，一般可推定为居住权人终生享有。 权利内容与限制 权利 ：居住权人享有对住宅及其附属设施 占有、使用 的权利，以满足基本生活需求。 义务与限制 ： 合理使用义务 ：应当合理使用住宅，不得损害房屋，并承担日常的维护费用。 不得转让继承 ：如前述，具有严格的人身专属性。 原则上不得出租 ：因其设立目的是保障居住权人本人的居住，故原则上不允许出租获利。但若所有权人同意，也可例外。 消灭后的返还义务 ：居住权期限届满或者居住权人死亡，居住权消灭。居住权人（或其继承人）有义务及时返还住宅。 居住权的消灭 居住权在下列情形之一出现时消灭： 约定的居住权期限届满； 居住权人死亡（针对为特定人设立的居住权）； 居住权人放弃权利； 居住权与所有权混同（如居住权人后来取得了该房屋的所有权）； 住宅灭失； 当事人约定的解除条件成就。 居住权消灭后，应当及时办理注销登记。 社会意义与典型应用场景 居住权制度是《民法典》物权编的一项重要创新，其社会意义在于： “以房养老” ：老年人将房屋所有权转让给金融机构或他人获得资金，同时保留居住权，保障老有所居。 保障弱势方权益 ：在离婚、继承等案件中，法院可为无房一方或其亲属（如承担抚养义务的父母、未成年子女）设立居住权，作为经济帮助或遗产分配的方式。 灵活安排家庭财产 ：父母将房产所有权赠与子女，同时为自己设立居住权，既能实现财富传承，又能防范自身居住权益风险。