建筑物区分所有权的共有部分 基本定义 “建筑物区分所有权的共有部分”是指一栋属于不同所有人（即区分所有权人）的建筑物中，由全体或部分区分所有权人共同所有、共同使用的部分。它与“专有部分”相对应。例如，一栋住宅楼的电梯、楼梯、大堂、外墙、屋顶、承重结构、小区内的绿地、道路、物业管理用房等，都属于典型的共有部分。这些部分在物理上或功能上无法被某个业主单独使用或处分，而是服务于全体或部分业主的共同利益。 核心特征与范围 其核心特征在于“不可分割性”和“共同性”。法律上，共有部分的范围通常由法律规定、当事人约定或房屋的物理构造和功能自然确定。主要包括： 法定共有部分 ：如建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地及明示属于个人的除外）、物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等。 天然共有部分 ：如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、大堂、通道、楼梯、电梯、消防、公共照明、避难层、设备层或设备间等。 约定共有部分 ：在购房合同或管理规约中，明确约定为全体或部分业主共有的其他场所和设施。共有部分与专有部分（如业主自家房屋内部空间）紧密相连，共同构成完整的区分所有权。 权利、义务与管理规则 业主对共有部分享有 共同所有权 ，具体表现为共同使用、共同收益和共同处分的权利。例如，共有部分产生的广告收益、租赁收益等，在扣除合理成本后归全体业主所有。同时，业主也负有维护、不损害、不擅自占用或改变其用途等 共同义务 。对共有部分的管理，主要通过业主大会和业主委员会进行，管理规约和议事规则是主要依据。涉及重大修缮、改变用途等事项，需经法定比例的业主同意。任何业主不得以放弃权利为由不履行义务，例如不得拒绝缴纳用于共有部分维修的专项维修资金。 与专有部分的关系（“物法性”结合） 共有部分和专有部分在法律上存在一种不可分割的“ 物法性结合 ”关系，即“ 共有部分从属于专有部分 ”。这意味着： 转让一体化 ：业主转让其专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利必须一并转让，不能单独保留。 灭失一致性 ：如果专有部分灭失（如房屋因故毁损），业主基于该专有部分而对共有部分享有的份额性权益也随之消灭，但其他业主的共有权不受影响。 义务捆绑 ：业主对共有部分所承担的义务（如支付维修费用），是基于其拥有专有部分而产生的。这种结合关系是建筑物区分所有权制度的基石，确保了建筑物的整体性和功能的完整性。 常见法律问题与实务要点 实践中，围绕共有部分的纠纷多发，主要集中在： 权属争议 ：如开发商在售房时，将本应属于业主共有的车位、绿地、会所等，通过合同约定或未明确说明的方式，据为己有或对外出售、抵押。 擅自占用与改造 ：个别业主私自占用楼道、消防通道、屋顶平台等共有部分，或在外墙私开门洞、安装设施，损害其他业主的共有权和整体安全。 收益分配纠纷 ：对共有部分产生的广告、停车、租赁等收益的归属、分配和使用产生争议。 费用分摊争议 ：对共有部分的维修、更新、改造费用如何在不同业主间分摊产生分歧，特别是当涉及不同用途（如住宅与商用）或不同楼栋时。 解决这些问题，关键在于明确共有部分的法定范围、遵循民主的管理程序（业主共同决定），并依法维护全体业主的合法权益。业主大会和业委会的规范运作，是有效管理共有部分、解决相关纠纷的重要保障。