业主大会 第一步：核心概念与法律定位 业主大会是物业管理区域内全体业主组成的，依据法律规定成立，就涉及全体业主共同利益的重要事项进行决策的自治性权力组织。其法律依据主要见于《中华人民共和国民法典》物权编第六章“业主的建筑物区分所有权”，以及《物业管理条例》等行政法规。业主大会不是常设机构，通常以召开会议的形式行使职权，其作出的决定对全体业主具有法律约束力。 第二步：成立条件与首次会议 一个物业管理区域内，只要物业的出售并交付使用的建筑面积达到总面积的半数以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年，建设单位或前期物业服务企业就应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织成立业主大会筹备组，并召开首次业主大会会议。首次会议的重要任务之一是选举产生业主委员会作为其执行机构。 第三步：职责与权力范围 业主大会作为决策机构，其职责是就物业管理中的重大共同事项作出决定。根据法律规定，下列事项通常 应当 由业主共同决定，即需要通过业主大会以法定程序表决： 制定和修改业主大会议事规则； 制定和修改管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 使用建筑物及其附属设施的维修资金； 筹集建筑物及其附属设施的维修资金； 改建、重建建筑物及其附属设施； 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第四步：会议形式与表决规则（核心程序） 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见（包括电子投票等）的形式。无论何种形式，都必须遵循严格的表决规则，这是其决议合法有效的关键： 参会人数要求 ：召开会议，应当有物业管理区域内专有部分面积占比 三分之二 以上的业主且人数占比 三分之二 以上的业主参与表决。 通过决议的条件 ： 对于上述第6项（筹集维修资金）、第7项（改建重建）和第8项（改变共有部分用途）等特别重大事项，应当经参与表决专有部分面积 四分之三 以上的业主且参与表决人数 四分之三 以上的业主同意。 对于其他一般共同决定事项，则应当经参与表决专有部分面积 过半数的 业主且参与表决人数 过半数的 业主同意。 （注：计算基数是“参与表决”的业主及其面积，而非全体业主。） 第五步：决议的效力与业主撤销权 业主大会依法定程序作出的决定，对全体业主具有法律约束力，无论个别业主是否参与表决或是否投赞成票。但是，如果业主认为大会的决定侵害了其合法权益，法律赋予了救济途径。根据《民法典》第二百八十条，业主可以请求人民法院予以撤销该决定，但需满足以下条件： 该决定的内容违反了法律、法规的强制性规定； 或者该决定的作出程序违反了法律、法规或者议事规则。 业主需自知道或应当知道该决定作出之日起一年内行使此项撤销权。 第六步：与业主委员会的关系 业主大会与业主委员会是权力机构与执行机构的关系。业主委员会由业主大会选举产生，向其负责并报告工作，具体执行业主大会的决定，处理日常物业管理事务，如代表业主签订物业服务合同、监督物业服务工作、督促业主交纳费用等。业主委员会无权擅自决定本应由业主大会决定的事项。