抵押权的实现 第一步：理解抵押权实现的基本概念 抵押权是一种担保物权，指债权人（抵押权人）对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。 抵押权的“实现”，通俗讲，就是当债务人还不上钱时，抵押权人依法“动”这个抵押财产，将其变成现金，并用这笔钱来优先偿还自己债权的法律程序。 第二步：掌握抵押权实现的法定条件 根据《民法典》第四百一十条，抵押权实现的条件是明确的，主要分为两种： 债务人不履行到期债务 ：这是最常见的情形。指主合同约定的债务履行期限已经届满，但债务人未能向债权人清偿全部债务。 发生当事人约定的实现抵押权的情形 ：这是《民法典》尊重当事人意思自治的体现。例如，双方可以在抵押合同中约定，如果债务人资信状况严重恶化、抵押财产的价值明显减少、债务人擅自转让抵押财产等，即便债务尚未到期，抵押权人也有权提前要求实现抵押权。 第三步：明晰抵押权实现的前提程序——如何“请求” 抵押权人不能单方面直接处置抵押财产。实现抵押权，首先需要与抵押人（可能是债务人或第三人）进行协商： 协商途径 ：双方可以协商决定，将抵押财产“折价”（即作价转让给抵押权人抵债）或者以“拍卖、变卖”（通过公开竞价或一般买卖方式出售）该财产所得的价款来清偿债务。 协议的重要性 ：如果双方能达成协议，应当订立书面协议，并最好办理相应的产权变更登记（如折价取得所有权时）或确保价款支付。协议内容不得损害其他债权人（特别是顺序在后的抵押权人、普通债权人）的合法权益，否则他们可以请求法院撤销该协议。 第四步：了解抵押权实现的司法途径——当协商不成时 如果抵押权人与抵押人未能就抵押权实现方式达成协议，抵押权人不能自行强制拍卖、变卖抵押财产。此时，法律提供了专门的、高效的司法实现途径： 请求人民法院拍卖、变卖抵押财产 ：这是指抵押权人可以直接向法院申请对抵押财产进行拍卖或变卖，而无需经过冗长的普通诉讼程序。这属于“实现担保物权案件”的特别程序，审理速度快。 向法院提起诉讼 ：抵押权人也可以选择提起普通诉讼，请求法院判决确认其抵押权及债权金额，并判令在抵押财产范围内优先受偿。在获得生效判决后，再申请法院强制执行，对抵押财产进行拍卖、变卖。 第五步：明确抵押权实现后的核心效果——优先受偿规则 这是抵押权作为担保物权的核心价值所在。抵押财产被折价、拍卖或变卖后所得的价款（即“价款”），将按以下法定顺序进行分配： 支付实现抵押权的费用 ：例如，评估费、拍卖费、诉讼费、保全费等为实现抵押权而支出的必要费用。 清偿主债权的利息 ：即债务所产生的法定或约定利息。 清偿主债权本身 ：即借款本金或主债务的原始金额。 这一顺序是法定的，必须遵守。抵押权人有权就上述三项内容在抵押财产价款范围内优先于普通债权人（没有设定担保的债权人）获得清偿。 第六步：关注特殊情形的处理 抵押权实现过程中，可能遇到一些需要特别处理的情形： 价款不足以清偿全部债务 ：抵押财产折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有。价款不足的部分，由债务人继续清偿，但此时未清偿部分变为普通债权，抵押权人不再享有优先受偿权。 存在多个抵押权（顺位抵押） ：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，依照《民法典》第四百一十四条规定的登记时间先后或债权比例等规则确定清偿顺序。顺序在先的抵押权人优先受偿，之后仍有剩余价款的，再由顺序在后的抵押权人受偿。 抵押财产上存在租赁关系 ：根据“买卖不破租赁”原则，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但抵押权设立后抵押财产才出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。实现抵押权时，可能需要处理租赁合同的后续履行问题。 涉及建设用地使用权与地上建筑物的关系 ：根据《民法典》第三百九十七条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物也一并抵押。实现抵押权时，也应遵循“房地一体”的原则一并处分。