物业服务合同 基本概念界定 物业服务合同，是指物业服务人（通常是物业服务企业）在物业服务区域内，为业主（即建筑物区分所有权人）提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。其法律性质属于《民法典》典型合同中的一种，具有继续性、双务、有偿的特征，核心在于对“共用部分”和“共同事务”的管理与服务。 合同主体与订立 当事人 ：一方是 物业服务人 （依法设立、具有相应资质的物业服务企业或其他管理人）；另一方是 业主 。实践中，合同通常由建设单位（开发商）在物业销售前，依法选聘物业服务人并订立 前期物业服务合同 。待业主大会成立后，可由业主委员会经法定程序选聘新的物业服务人并订立正式的物业服务合同。 订立形式 ：应当采用 书面形式 。 对业主的约束力 ：根据《民法典》第939条，无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同， 对业主都具有法律约束力 。业主不得以自己并非合同签字方为由拒绝履行合同义务。 物业服务人的核心义务 亲自履行与转委托限制 ：物业服务人应 亲自 履行合同义务。不得将全部物业服务一并转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托。但可以将专项服务业务委托给专业性服务组织（如电梯维保、绿化养护），并对该部分服务的履行向业主负责。 信息公开义务 ：物业服务人应定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以 合理方式 向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 不得采取不当方式催交物业费 ：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 后合同义务 ：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。 业主的核心义务与权利 主要义务 ：按时足额支付物业费。物业费的标准通常由合同约定，并应遵循合理、公开、质价相符的原则。 主要权利 ： 知情权与监督权 ：有权了解并监督物业服务的履行情况及共有部分的收益情况。 单方解除权（任意解除权） ：根据《民法典》第946条，业主依照法定程序共同决定，可以随时解除物业服务合同，但应当提前 六十日 书面通知物业服务人，除非合同对通知期限另有约定。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外， 业主应当赔偿损失 。此规定赋予了业主大会较大的自主权。 合同终止与交接 物业服务合同终止后（无论是期限届满、解除或其他原因），原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理状况。交接不畅是实务中常见的纠纷来源。 常见纠纷与法律适用要点 业主拒交物业费的抗辩 ：业主不能以未接受或无需接受相关物业服务（如房屋空置）为由拒绝交费。但若物业服务人提供的服务存在 根本性瑕疵 ，不符合合同约定标准（如长期不履行保洁、安保等主要义务），业主可以据此主张减免物业费或要求承担违约责任。 公共收益的归属 ：利用业主的共有部分产生的收入（如电梯广告、公共车位租金），在扣除合理成本之后， 属于业主共有 。物业服务人若侵占该部分收益，业主有权要求返还。 人身财产损害的责任 ：物业服务人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 违约责任或侵权责任 。