风险负担规则在租赁合同中的特殊适用 风险负担规则在租赁合同中，主要处理租赁物在租赁期间因不可归责于双方当事人的事由（如不可抗力、意外事件）导致毁损、灭失时，租金风险（即承租人是否仍需支付租金）以及租赁物修复、重建责任如何分配的问题。其核心在于平衡出租人的所有权收益与承租人的使用收益权益。 第一步：理解租赁合同风险负担的一般原则与核心问题 一般原则 ：根据《民法典》第七百二十九条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。” 核心问题分解 ： 租金风险的转移 ：租赁物因不可归责于双方的事由受损，承租人是否仍需支付全部租金？ 修复/重建义务的归属 ：租赁物受损后，由谁承担修复或重建的费用和责任？ 合同解除权的触发 ：损害达到何种程度，承租人方可解除合同？ 此规则的法理基础在于“利益与风险相一致”原则。租赁期间，承租人是租赁物的直接占有人、使用人和收益人，租赁物毁损灭失的直接后果是承租人无法使用收益。因此，风险（主要指租金支付风险）的分配向承租人倾斜。 第二步：深入分析“不可归责于双方”的情形下，风险的分配规则 租金支付风险 ： 部分毁损 ：租赁物部分毁损但不影响主要使用功能的，承租人“可以请求减少租金”。租金减免的幅度，通常根据毁损部分的价值、对使用功能的影响程度等因素，由双方协商或由法院酌定。此时， 租金风险由承租人部分承担 （支付减少后的租金），出租人承担租赁物价值减损的风险。 全部毁损或剩余部分无法实现合同目的 ：例如，承租房屋用于经营，因火灾烧毁；或剩余完好的面积已无法满足承租人的特定用途。此时，承租人“可以不支付租金”并“可以解除合同”。 租金风险完全由出租人承担 （承租人免付租金），合同关系可能终结。 租赁物本身的修复/重建风险 ： 这是租赁合同风险负担的特殊之处。对于租赁物的 维修义务 ，法律原则上规定由 出租人 承担（《民法典》第七百一十二条）。但当毁损灭失原因“不可归责于双方”时，出租人本身并无过错，此处的“修复/重建”已非一般维修义务，而涉及标的物本体的恢复。 此时，除非合同另有约定，修复或重建的费用原则上由 出租人 承担，因为他是所有权人，享有租赁物恢复后的未来收益。承租人无义务出资重建非因其过错而毁损的他人之物。但出租人有权决定是否重建。若出租人不重建，承租人可解除合同。 第三步：探讨可归责于一方当事人时的风险负担归属 因承租人过错导致租赁物毁损灭失 ： 租金风险 ：承租人不仅不能要求减免租金，还应按照约定或法律规定承担赔偿责任（《民法典》第七百一十一条）。 租金风险与赔偿责任均由承租人承担 。 修复义务 ：出租人仍负有维修义务，但因此产生的费用以及损失由承租人承担。 因出租人过错导致租赁物毁损灭失 （如房屋本身存在重大安全隐患导致倒塌）： 这已超出典型风险负担范畴，构成 违约 。承租人不仅可以要求减免或不付租金、解除合同，还可要求出租人赔偿因此造成的损失（如营业损失、搬迁费用等）。 第四步：辨析租赁合同风险负担与相关概念的界限 与买卖合同风险负担的区别 ：买卖合同风险（价金风险、标的物灭失风险）一般在交付后转移给买受人。而租赁合同的“租金风险” 并不遵循“交付转移”原则 ，即使租赁物已交付，租金风险也并未完全转移给承租人，在发生不可归责事由时，承租人享有租金减免或合同解除权作为救济，风险被重新分配。 与违约责任的关系 ：风险负担规则处理的是“无过错”情形下的损失分配。若损害可归责于任何一方，则适用违约责任或侵权责任规则，此时过错方承担全部责任，不存在风险分担问题。 与情势变更原则的关系 ：如果租赁物毁损灭失是由于订立合同时无法预见的、非商业风险的重大变化（如罕见的地质灾害导致土地性质永久改变），且继续履行对一方明显不公平，可能构成情势变更，当事人可请求法院变更或解除合同。风险负担规则是更具体、更直接的法律规定，优先适用。 第五步：总结特殊性与实践要点 特殊性 ：租赁合同风险负担的核心是 租金风险的弹性分配 ，而非简单的“交付转移”。其规则设计旨在保障承租人在无法使用租赁物时的合同退出机制，避免其承担不对等的履行负担。 实践要点 ： 合同约定优先 ：当事人可以在合同中明确约定特定风险（如某些意外事故）发生时的责任分配、保险安排等，该约定通常优先于法定规则。 因果关系认定关键 ：准确认定毁损灭失是否“不可归责于双方”是适用本规则的前提，需要结合证据判断是否存在过错。 “合同目的不能实现”的判断 ：这是承租人行使解除权的核心要件，需结合租赁合同的用途约定、毁损的客观程度等进行综合判断。 通知与减损义务 ：发生毁损灭失后，承租人应及时通知出租人，并采取合理措施防止损失扩大，否则可能对扩大的损失承担责任。