业主委员会

第一步：概念界定
业主委员会是依据《民法典》及《物业管理条例》等规定，由物业管理区域内全体业主选举产生，代表业主利益、监督物业管理活动、维护业主共同权益的自治组织。它并非法人组织，而是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定。

第二步：设立条件与程序

1. 设立条件：
   • 物业管理区域内已交付的专有部分面积占比超过50%。
   • 首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会。
   • 需有业主共同制定的管理规约和业主大会议事规则。
2. 设立程序：
   • 由业主联名或建设单位向街道办/乡镇政府提出成立申请。
   • 组建筹备组，拟定管理规约草案、选举办法等。
   • 召开业主大会，投票选举委员（需双过半：专有部分面积占比过半的业主且人数占比过半的业主同意）。
   • 选举结果向物业所在地房管部门及街道办备案。

第三步：职责与权限

1. 核心职责（《民法典》第277条、第280条）：
   • 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
   • 执行业主大会决定，监督物业服务人履行合同。
   • 监督管理规约实施，调解业主间的物业纠纷。
   • 监督共用部位、设施的使用与维护，管理专项维修资金。
2. 权限限制：
   • 不得擅自决定应由业主大会决议的事项（如选聘物业、改建建筑物）。
   • 作出的决定违反法律或程序时，业主可请求法院撤销（《民法典》第280条）。

第四步：法律地位与责任

1. 诉讼主体资格：
   • 业主委员会可依法作为原告或被告参与诉讼（最高人民法院司法解释明确），例如为维护业主共同权益起诉物业服务人。
2. 责任承担：
   • 业主委员会无独立财产，其法律行为的后果由全体业主共同承担；但委员若故意或重大过失造成损失，需承担个人责任。

第五步：运行与监督机制

1. 内部运行：
   • 委员需为本小区业主，任期一般3-5年，可连选连任。
   • 会议决定需过半委员同意，重要事项应公示并听取业主建议。
2. 外部监督：
   • 业主大会可罢免不称职委员。
   • 街道办/乡镇政府对选举、备案等进行指导监督。
   • 财务收支情况需定期向业主公开，接受审计。

第六步：常见法律风险与实务要点

1. 风险示例：
   • 未经业主大会授权擅自签订合同，可能导致合同效力争议。
   • 未公示维修资金使用情况，易引发业主诉讼。
2. 实务提示：
   • 业主委员会决定应书面记录并存档，重大事项保留投票证据。
   • 与物业服务人协商时，需以业主大会决议为依据，避免越权。