风险负担规则在物业服务合同中的特殊适用 第一步：理解基础概念——“风险负担规则”与“物业服务合同” 风险负担规则 ：这是合同法中处理“因不可归责于双方当事人的原因，导致合同标的物毁损、灭失的不利后果由谁承担”的基本法律规则。其核心在于，当损失的发生没有过错方时，法律需要设定一个标准（如所有权、交付等）来决定损失最终“砸在谁的头上”。 物业服务合同 ：是指物业服务人（通常为物业公司）在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。它是一种典型的 继续性、综合性服务合同 ，而非简单的物品买卖或交付合同。 第二步：分析物业服务合同的风险特质——风险客体的特殊性 在买卖合同中，风险负担主要针对“有体物”（如货物、房屋）的毁损灭失。而在物业服务合同中，核心“标的”是 服务行为本身及其效果 ，但风险的载体常常是物业服务区域内的 共有设施、设备、场地 （如电梯、消防系统、公共外墙、配电房、公共绿化等）以及 业主的人身财产安全 。 因此，物业服务合同中的“风险”更多地表现为： 因不可归责于双方的原因（如自然灾害、突发意外事件），导致物业共有部分、共有设施设备毁损，或者第三方（业主、访客）在区域内遭受人身财产损害的风险分担问题。 第三步：探寻一般规则的适用困境——交付与所有权的判断难题 若直接套用买卖合同“交付转移风险”或“所有权人承担风险”的一般规则，在物业服务合同中会遇到障碍。因为： 交付对象不明确 ：物业服务是持续性的，不存在“一手交钱、一手交货”式的瞬间交付点。物业区域的共有部分和设施，在法律上由全体业主共有，物业服务人只是进行管理、维护，从未取得“所有权”，也谈不上从业主方“接收交付”。 风险与服务的错位 ：风险事件（如雷击损坏监控系统）的发生，影响的是物业服务人履行合同的能力和成本（需修复系统），也可能直接造成业主的损失（监控失效期间发生盗窃）。这里的风险后果是双重的。 第四步：梳理特殊适用规则——责任划分与费用承担 基于合同的约定、法律原则和行业实践，物业服务合同的风险负担通常遵循以下特殊规则： 原则：约定优先，无约定时适用法定及行业管理规范 合同双方（业主委员会/业主大会与物业公司）可以在物业服务合同中明确约定，对于不可抗力、意外事件造成的共有设施设备重大维修、更新费用，以及相关责任的分担方式。这是首要规则。 核心规则一：共有部分、共有设施设备毁损的修复费用风险 通常由所有权人（全体业主）最终承担 。因为物业共有部分及设施设备的所有权归属于全体业主。物业服务人提供的服务包括“维修养护”，但 小额、日常的维护费用 已包含在物业费中。对于 重大、意外的毁损 （如楼体外墙因台风大面积脱落、地下水管爆裂），其修复或更新费用，若合同无特别约定，通常应动用 专项维修资金 （属于业主共有财产），不足部分由相关业主分摊。物业服务人在此过程中负有 及时报告、采取应急措施、组织维修的义务 ，但其本身不必然承担修复费用的最终支出责任，除非其存在管理过失。 核心规则二：第三方人身财产损害的责任风险 这主要适用 侵权责任 规则，但与其管理服务义务紧密相连。基本原则是： 谁有过错，谁承担责任 。 如果损害发生是因物业服务人 未尽到合同约定或法律规定（如《民法典》第942条）的安全保障、维修养护义务 （如未及时清理结冰路面、未检修故障电梯、监控长期失灵），那么即使有自然灾害等诱因，物业公司也可能因“未尽到管理职责”而被认定为存在过错，需承担相应的赔偿责任。 如果物业服务人已履行了合理、必要的管理维护职责，损害纯粹由不可预见的意外或受害人自身、第三人原因造成，则物业服务人通常不承担责任，风险由受害人自己或其他责任人承担。 核心规则三：物业服务人自身运营成本增加的风险 因风险事件导致物业服务人提供服务的成本显著增加（如为应对突发公共卫生事件产生超额消毒支出），若合同未约定，一般 由物业服务人自行承担 ，因为物业费被视为其对价，包含了通常范围内的运营风险。但如属 情势变更 （支出远超订立合同时可预见的范围），双方可协商变更合同或解除合同。 第五步：总结核心要点 在物业服务合同中，风险负担规则的特殊性在于： 其 风险客体 是共有物业和人身安全，而非单一货物。 不直接适用“交付转移风险”，而是 区分风险类型 ： 物的毁损费用 最终倾向由所有权人（业主）通过专项维修资金承担； 人身损害责任 则主要依据物业服务人是否存在 管理过错 来判断。 物业服务合同的内容 和 物业服务人是否已尽到合理的管理维护义务 ，是判断风险（尤其是损失责任）如何分担的最关键因素。其核心法律逻辑是 过错责任原则与业主共有责任原则的结合 ，而非简单的风险随交付或所有权转移。