风险负担规则在房屋租赁合同中的特殊适用 风险负担规则，核心解决合同成立后、履行完毕前，因不可归责于双方当事人的事由（主要是不可抗力、意外事件等）导致标的物毁损、灭失的损失由谁承担的问题。在房屋租赁合同中，其适用因租赁关系的继续性和租赁物的不动产属性而呈现出特殊规则。 第一步：理解房屋租赁合同风险负担的一般原则——“所有权人主义”的强化适用 一般原则 ：对于动产租赁，风险负担通常与“交付”挂钩，即风险随交付转移。但房屋作为不动产，其风险负担规则更为简单直接，普遍遵循 “所有权人主义” ，即风险由所有权人（出租人）承担。 法理基础 ：这是由租赁合同的性质决定的。租赁合同是转移财产 使用权、收益权 的合同，而非所有权。作为租赁物的房屋，其所有权从未转移，始终属于出租人。因此，因不可归责于任何一方的原因（如地震、火灾、雷击等）导致的房屋毁损、灭失，其所有权客体上的风险，理应由所有权人（出租人）承受。 直接法律效果 ：当租赁房屋因不可抗力等意外风险完全毁损、灭失，导致租赁合同客观上无法继续履行时，合同目的无法实现，租赁合同 自动终止 。承租人无需支付毁损灭失发生后的租金，也无需就房屋本身的损失对出租人承担赔偿责任。 第二步：分析风险发生后，当事人之间的具体权利义务变化 租金风险的分配 ：这是风险负担规则在租赁合同中的核心体现。根据“所有权人主义”，风险发生后，租赁物使用、收益的可能性随之丧失，相应的对待给付（租金）义务也随之消灭。即， 租赁物毁损、灭失部分的租金风险由出租人承担 。如果房屋部分毁损但不影响主要使用功能，承租人可请求减少租金；如果完全毁损或无法实现合同目的，承租人有权解除合同并免除后续租金支付义务。 承租人义务的免除 ：承租人支付租金的义务因风险事件而免除，但其基于租赁合同负有的其他义务，如在风险发生前已产生的租金支付义务、因自身过错造成的损失赔偿责任等，并不当然免除。 维修义务的界定 ：租赁期间，出租人负有保持租赁物适于使用状态的维修义务。但此维修义务通常针对因自然损耗或可归责于出租人原因导致的损坏。因不可抗力等风险事件导致的毁灭性损坏，已超出一般“维修”的范畴，属于风险负担规则的调整范围，而非简单的出租人维修义务的违反。 第三步：探究特殊情境下的例外与复杂问题 房屋部分毁损时的处理 ： 如果房屋部分毁损，但剩余部分仍能满足承租人的基本租赁目的（如用于居住的房屋，仅部分非承重墙受损），则租赁合同不必然终止。此时，风险负担规则部分适用： 就毁损部分对应的使用价值丧失，承租人可主张减少相应租金 。同时，对于毁损部分的修复，通常仍适用出租人维修义务的规则。 如果部分毁损导致房屋不符合约定的用途或安全标准，承租人可要求出租人在合理期限内维修。出租人不维修的，承租人可自行维修（费用由出租人负担）或主张减少租金、解除合同。 风险与当事人过错竞合时的处理 ： 风险负担规则适用的前提是“ 不可归责于双方当事人 ”。如果房屋毁损、灭失既有不可抗力的因素，也掺杂了一方或双方的过错，则需要根据过错程度和原因力大小，在出租人与承租人之间分担损失。 例如 ，房屋因地震（不可抗力）结构受损，但承租人未及时采取合理措施防止损失扩大（如对漏水处进行临时遮盖），导致损失扩大，则扩大的损失部分应由存在过错的承租人承担。 装修装饰物与添附物的风险负担 ： 经出租人同意的装修装饰，在租赁合同无效、解除或期限届满时，其处理有法定规则。但当房屋因不可抗力灭失时，这些装修装饰物也随之灭失。此时，其风险一般遵循 “附属物随主物” 的原则，由装修装饰物的 当前所有权人 承担风险。在租赁期内，装修装饰物已形成附合且不可拆除的，其所有权通常视为归属于出租人（或由双方按约定处理），故其风险原则上也由出租人承担。但具体需结合装修约定、费用承担等因素综合判断。 承租人预付租金或押金的风险 ：风险事件导致合同终止的，对于已经预付的、对应于合同终止后期间的租金，承租人有权要求返还。押金是担保性质，合同因风险终止且承租人无违约行为的，出租人应全额返还押金。 总结 ：房屋租赁合同中的风险负担，核心是强化了“所有权人主义”原则。其特殊之处在于，风险的直接法律后果通常体现为租赁合同的 法定终止 和 租金支付义务的免除 ，而非复杂的损失赔偿计算。在处理时，需严格区分不可抗力的风险事件与可归责的违约行为，并注意部分毁损、过错竞合、装饰物处理等具体情境下的规则适用。